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深圳启动“二次房改”:探索“房住不炒”新模式
来源:中房网 作者:中房网 更新于:2018/8/2 9:36:31 阅读:

对于深圳当前租赁市场的发展来说,短期可能会挤压销售型物业的土地供给,而中长期则可以引导市场需求,这样整体上利好房价的抑制。

时隔20年,深圳“房改”再度引发全国关注。

6月5日上午,深圳市住建局发布通告,就《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)向社会征求意见。

《意见》明确了面向未来18年(2018年至2035年)的住房发展目标,同时对住房供应结构和比例进行调整,规定了从2018年起,在新增居住用地中,保障性住房(政策性支持住房和公共租赁住房)比例不低于60%。

回归居住属性

《意见》显示,到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

深圳住房供应体系正在被重塑。今后商品住房只占到深圳住房供应的40%左右,价格继续受宏观调控限制。保障性住房里,40%是政策支持性住房,分为人才住房和安居型商品房,可租可售,租金分别为市场价的60%和50%;20%是公共租赁住房,只租不售,租金为市场价的30%左右。两者均以小户型为主。

深圳此次的房改,明显增大了保障性住房的建设比例,日后保障性住房与商品住房比例进一步提高,将使“住有所居”逐渐成为现实。

《意见》具体分为三个阶段执行:第一阶段(近期)筹集各类住房42万套,保障性住房不少于25万套;第二阶段(中期)筹集各类住房45万套,保障性住房不少于25万套;第三阶段(远期),筹集各类住房83万套,保障性住房不少于50万套。

值得注意的是,出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内可实行封闭流转。在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房买满10年,可以进入市场流转,但要向政府缴纳一定比例的增值收益。上海易居房地产严跃进在接受采访时表示,当前完全让人才去租房而不去购房还是有点困难的,但是如果有先租后购的模式,租赁后可以享受购房方面的优惠,租房政策的推动就更加容易了。

深圳“模式”的全国意义

十九大报告提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,严跃进说,“深圳是国内第一个把这句话分解为三个要点,进行政策制度设计的城市,可以认为对中央租赁政策有较好的解读和学习,值得全国其他租赁城市主管机构的学习。”

1988年,第一次房改在深圳诞生,“住宅商品化”的理念走向全国;2018年,深圳二次房改,建立租售并举的住房制度,“房住不炒”的理念深入人心。

《意见》重提“深圳经济特区”的概念,站在“四个走在全国前列”的高度,能否在全国形成推广?《中国房地产金融》查阅深圳统计局数据显示,2017年深圳GDP为22439亿元,房地产增加至1882.10亿元,增长1.7%,占比8.4%。

58安居客房产研究院分析师王林燕在接受媒体采访时表示,深圳对房地产的依赖度低于10%,这在全国来说都是很低了。对房地产依赖度最高的三亚依赖度可达到103.9%,其他的三个一线城市对房地产的依赖度均在12%以上。这也说明深圳市最有条件“告别土地财政的”,在金融以及高科技两大产业的支撑下,经济高速发展,动力强劲。

另一方面,活跃的市场也是重要原因之一。5月29日,深圳市住房建设局联合深圳市规划国土委、深圳市房屋租赁办举行深圳市租赁发展研讨会,会上,深圳市规土委相关负责人介绍,深圳常住人口的住房自有率为34%,即约1/3的常住人口居住在自有住房中,2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。

2017年12月,中国指数研究院研究报告显示,深圳2000万的实际管理人口中,80%的人群租房居住;1041万套存量住房中,70%长期处于租赁状态。目前,深圳租赁人口和租赁住房占比已成为全世界最大的住房租赁占比城市。

促进房地产市场健康发展

然而广大购房者关心的是,《意见》公布后,会对房价产生什么样的影响?

6月1日,深圳市规划和国土资源委员会公布数据显示,深圳2018年5月新建商品住宅成交均价为54111元/平方米,环比下降0.1%,同比下降0.7%,已呈现连续20个月下降的局面。

一二手房价格“剪刀差”犹存,“招商双玺”抢房大战的阴影尚未散去,近日,华润城润府“风雨中离婚买房”又成为热点。《意见》规定了未来商品住房占住房供应总量的比例,日后商品房会“物以稀为贵”,价格进一步上扬吗?

深圳市住建局负责人表示,市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。《意见》出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线,突出全覆盖、多层次、差异化,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

同时,《意见》提出坚持房地产调控的连续性和稳定性,严格落实各项调控措施,保障合理住房需求,抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实,将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。对于深圳当前租赁市场的发展来说,短期可能会挤压销售型物业的土地供给,而中长期则可以引导市场需求,这样整体上利好房价的抑制。

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